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【实事】上海工业用地租金临近理性承受边界

仓储地产是必争之地 优质仓库也成“香饽饽”

  近年来,电商间的竞争进入白热化,而仓储自然成了各兵家必争的高地之一。为应对激烈的竞争,马云提出了“菜鸟仓储”计划,当当网提出了“银河一号”计划,而京东则亮出了“亚洲一号”计划。各路资本抢滩仓储地产这一现象,直接带动了各大城市等工业地产租金的增长。据戴德梁行中国区工业及仓储地产部一份数据显示,上海地区2008 年至2014年第三季度,工业用地成交租金平均年增长率达8%,复合增长率达7.5%。

  京东布局仓储

  以京东商城为例,9月初,上海圆迈信息技术有限公司以3445万元拍下嘉定工业区1308号地块,并用于“亚洲一号”的扩容,据了解,上海圆迈隶属于京东商城。

  其实,京东早在2010年就已着手布局“亚洲一号”计划,2010年以前便在嘉定设有仓储基地,当时的占地面积为36000平方米。到了2010年,京东正式在嘉定布局“亚洲一号”上海仓储中心,一期占地面积约80000平方米,定位中件商品仓库,总建筑面积超过10万平方米,全部竣工后实际使用面积将达到23万平方米。

  作为智能系统中仓储中心的代表,“亚洲一号”库高24米,分为3个区域,可进行多层作业,在存取、输送、分拣等以往需要大量人力作业的环节上,均采用了国际领先的全自动化,大大提升了运营效率。项目一期已于2013年底正式投入使用。

  第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管谭文红分析指出,京东今年再次拿地扩容其实是意料之中的事。“首先京东是以自建体系快速起家的,可以说一直是京东得以立足的关键点之一,也是当年杀出淘宝包围圈的重要法宝。因此,刘强东一直很注重仓储环节的打造。而选择上海作为"亚洲一号"计划的首选地,正是看中上海拥有最大的客户群和最激烈的竞争。”

  谭文红还提到,在上海建立最先进的仓储基地,一方面是对于这个前沿阵地的抢占,以保证京东的销售额,另一方面是京东对于仓储体系的一次创新实验。“毕竟在上海这样一个国际化大都市进行创新和实验,得到的技术支撑和人才支撑一定是最佳的,在上海取得成功的经验并进一步向其他城市推广。”

  就在今年8月,京东还曝出了O2O项目负责人调往“亚洲一号”任总负责人的消息,这也进一步显示了京东对该项目的重视。据悉,目前京东除了紧锣密鼓地推进上海项目的建设外,其在沈阳和广州的“亚洲一号”仓储基地也已开工。至此,京东沿着东线由北自南的新型仓储基地布局已现雏形。

  优质仓库供不应求

  除京东外,以菜鸟网络为代表的电子商务业,以中国平安为代表的金融机构业,以及以万科、绿地为代表的地产开发业,都纷纷瞄准了仓储地产领域。戴德梁行董事、中国区工业及仓储地产部主管苏智渊分析认为,造成目前仓储地产爆发性增长的原因主要有以下几点:首先,现代化标准仓储设施仍是市场稀缺的资源,在高端仓储市场供不应求的情况下,进一步刺激着用地租金的快速增长,并吸引到更多的资本与玩家进入;其次,国家一系列房地产调控政策如限购、限贷、限价等,严重阻碍了传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能力,开发商继而将目光转向长期收益率高且稳定的仓储地产市场;同时,随着2014年网购市场的持续火爆,电商玩家陆续在全国大面积布点仓储地产,通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。

  苏智渊分析认为,从2009年市场复苏开始,高端仓储地产市场基本以每年平均9%的速度实现租金增长。经过前几年的快速增长,2013年以来租金涨幅收窄,部分项目成交租金出现零增长,租金水平已接近仓储服务供应商/使用方的理性承受边界。同时,目前高端仓储市场整体处于供不应求的状况,而个别城市、地区空置率高则是由于在设施集中供应下,市场需要一定的时间进行消化,但不排除个别城市未来2-3年内出现过度供应带来的持续性空置现象,而不断增长的租金或将成为空置率提高的主要原因。

  针对工业仓储开发市场,苏智渊提出了对未来走势的预测与思考,工业仓储开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后,系统性风险将会加剧,竞争变得更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策都将成为未来各行各业投资仓储地产可能面临的风险。

  “工业地产正在蹿红已是显而易见的事实,其发展时机已经成熟,将迎来5-10年的蓬勃发展期,市场化趋势正在改变格局,一线城市工业用地价格将明显上涨。”苏智渊表示,上海作为全球大港口和中国最大的城市经济体,是目前国内最大的优质仓库市场,庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率,将使上海优质仓库成为各路资金青睐的“香饽饽”。